计算房产原值四个关键点

2018-08-18 16:22:50 away 0

 广州双狐财税广州注册公司资讯中心整理出计算房产原值四个关键点。

一、建筑物——判断关键:是否具有房屋结构

缴纳房产税的建筑物,必须符合房屋的定义:

1.       有屋面和围护结构 ( 有墙或两边有柱 )

2.       能够遮风避雨,可供人们在其中生产,工作,学习,娱乐,居住或储藏物资

不具备以上条件的建筑物则不需计入房产原值缴纳房产税,例如房屋外围建筑,包括围墙、绿化、大门、道路、路灯。

法规:财税地字[1987]3号

二、土地——判断关键:土地取得方式

1、 在自有土地上建造房屋,房产原值需包含地价。

2、由国家划拨,取得土地时并未支付价款的,不计入房产原值中核算。

3、 在租入土地上建造房屋,房产原值的计算则有不同口径:

法规:财税[2010]121号 

三、 附属设施——判断关键:是否可分割

1、 若属于能够随意移动的附属设施和配套设施,不需计入房产原值,如挂式空调、立式空调、电话座机等。

2、 若属于与房屋不可分割的附属设施,则需计入房产原值计缴房产税,例如排水、采暖、消防、中央空调、电梯、电气及智能化楼宇设备等。

对于部分需要维修跟换的附属设备,在将其计入房产原值时,可扣减被替换部分的价值。由于很多附属设备与房屋建筑的性质、折旧年限存在差异,若把这些附属设备一并结转至“固定资产-房屋建筑物”,直接按照房屋建筑物标准统一计提折旧,将不利于固定资产的后续管理,而且未来可能难以核算替换部分的账面价值,所以建议对于附属设备进行单独核算。

若附属设备和配套设施易损坏、需要经常更换零配件,更新后可不再计入房产原值。

法规:国税发 [2005]173 号文、会计准则第4号——固定资产

四、 装修费——判断关键:是否提升房屋功能

1、  新建房屋初次装修费用,属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等应计入房产原值。

2、 对于出租新房屋的装修支出,如由承租人承担有关装修费用,作为承租企业的“长期待摊费用”,不计入出租方的房屋原值。

3、 房屋改扩建、更换房屋附属设备和配套设施的大修理支出,应计入房产原值。

4、 对厂房投入使用后所发生的不属于提升功能、增加面积的装饰性装修费支出,可计入长期待摊费用,不计入房产原值。

法规:吉地税发[2006]42号文、国税发 [2005]173 号文

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